Hay un número que circula por las conversaciones del mercado inmobiliario porteño con una insistencia que me resulta significativa: 37%. Es la brecha actual entre el precio del metro cuadrado de un departamento a estrenar y el de uno usado en la Ciudad de Buenos Aires. Un récord, según los relevamientos más recientes. Un récord que, como todos los récords, admite al menos dos lecturas.
La primera lectura es la que está haciendo todo el mundo: lo nuevo está caro, lo usado está barato. Un análisis correcto. Incompleto.
La segunda lectura es la que me interesa.
El número que todos citan — y casi nadie termina de leer
El 37% no es un hecho aislado. Es la fotografía de un momento en el que dos fuerzas tiraron en direcciones opuestas durante el tiempo suficiente para que la distancia entre ellas se volviera visible a simple vista.
Por un lado, los costos de construcción crecieron de manera sostenida. La mano de obra, los materiales, el tiempo. Cualquier desarrollador con experiencia sabe que construir hoy cuesta más —en términos reales— que construir hace tres años. Ese costo se traslada inexorablemente al precio de las unidades nuevas.
Por otro lado, el mercado de usados atravesó una sobreoferta que deprimió los valores. Propietarios que necesitaron vender en momentos de incertidumbre, herederos que liquidaron activos, inversores que rotaron carteras. El resultado fue una oferta amplia con poca presión de demanda, y los precios lo reflejaron con fidelidad.
La brecha, entonces, no es solo una señal de precio. Es la huella de dos fenómenos distintos que operaron en simultáneo. Leer únicamente el número sin entender esa composición es, precisamente, donde la mayoría comete el primer error de interpretación.
Lo que el usado revela sobre un barrio
La brecha del 37% es el promedio. Y como todo promedio, esconde las diferencias que realmente importan.
Monserrat presenta, según los datos de julio de 2026, una brecha que supera el 100%. Un departamento a estrenar en esa zona cotiza más del doble que uno usado. ¿Qué dice eso? Que el tejido construido es antiguo, que hay muy poco desarrollo nuevo, y que la escasa oferta de metros a estrenar genera un precio de escasez. El usado ahí está subvalorado no porque sea malo —sino porque no tiene con qué compararse en el mercado correcto. Es un activo que cotiza por defecto, no por mérito.
Caballito, en cambio, tiene una brecha considerablemente menor. Las propiedades usadas mantienen precios más próximos a los nuevos porque el barrio tiene demanda sostenida, renovación constante y un comprador local que conoce muy bien lo que está comprando. El usado en Caballito cotiza mejor porque la demanda no le permite desplomarse.
Dos brechas distintas. Dos lecturas distintas. Dos estrategias distintas. El error de aplicar la misma lógica a ambas situaciones es el que más cara le sale al comprador desinformado.
La ventana que el mercado todavía no procesó
Existe una oportunidad que se repite en cada ciclo, y que la mayoría de los compradores —aun los sofisticados— llega tarde a ver: el intervalo entre el momento en que el precio del usado tocó su piso y el momento en que el mercado general lo advierte.
Ese intervalo es ahora.
No en todos los barrios, no en todas las tipologías, no en cualquier estado de conservación. Pero en determinadas zonas con tejido histórico de calidad —departamentos de dos o tres ambientes bien ubicados, con buena planta y potencial de puesta en valor— el precio de entrada actual genera una ecuación que dentro de dos o tres años va a parecer evidente. Como siempre pasa: cuando ya es tarde para aprovecharla.
Los mercados financieros tienen un concepto para esto: arbitraje. La posibilidad de capturar la diferencia entre el precio de un activo en un mercado y su valor real en otro. En real estate, ese arbitraje no se mide en milisegundos. Se mide en años. Y quien tiene el criterio para identificarlo antes que el consenso produce los retornos que el consenso no puede replicar.
Por qué trabajo con ambos segmentos
Hay una pregunta que me hacen con frecuencia cuando un cliente empieza a explorar una compra: ¿nuevo o usado?
La pregunta está mal formulada. No porque no tenga sentido —sino porque asume que la respuesta es universal. No lo es.
Trabajo con ambos segmentos porque ninguno es superior al otro en abstracto. La respuesta correcta depende del objetivo del comprador, del barrio, del momento del ciclo, del estado del activo y de la capacidad de capturar valor adicional mediante intervención. Un departamento a estrenar en un desarrollo de calidad en Belgrano puede ser la decisión correcta para quien quiere simplicidad y previsibilidad. Un departamento usado de los años setenta en Palermo, bien ubicado y bien mantenido, puede ser la decisión correcta para quien tiene criterio de renovación y horizonte de cinco años.
Lo que distingue a quien asesora bien en este mercado no es la preferencia por uno u otro segmento. Es la capacidad de leer cuál de los dos tiene más sentido para esa persona, en ese momento, en ese barrio. Y esa capacidad se construye con años de transacciones, de recorridos, de lecturas del mercado que no aparecen en ningún informe estándar.