El lunes 10 de agosto el Boletín Oficial publicó la Resolución 93/2026 de la Unidad de Información Financiera. La norma reemplaza un marco regulatorio que databa de 2011 y establece nuevas obligaciones para todos los Registros de la Propiedad Inmueble del país. El objetivo declarado es la prevención del lavado de activos y la financiación del terrorismo. El efecto real —el que me interesa analizar acá— es más amplio que eso.
Cuando el Estado decide profesionalizar los controles sobre cómo se inscriben las propiedades, no está atacando al mercado inmobiliario. Está reconociendo que vale la pena regularlo en serio. Esa distinción importa.
Qué cambió concretamente
El cambio más significativo en la operatoria cotidiana es la ampliación del régimen de reportes mensuales. Hasta ahora, los registros informaban a la UIF las compraventas que superaran cierto umbral y las inscripciones de usufructo vitalicio. Con la nueva norma, se elimina el usufructo como categoría reportable y se incorporan dos nuevas: las donaciones y los actos otorgados en el extranjero.
Este segundo punto tiene implicancia directa para el segmento premium. Las operaciones internacionales —compradores del exterior que adquieren inmuebles en Buenos Aires, fideicomisos constituidos fuera del país, actos jurídicos instrumentados en otras jurisdicciones con efecto registral en Argentina— deberán ser reportadas sin excepción. No es una restricción al capital extranjero: es la condición para que ese capital opere con credibilidad en el mercado local.
La norma también incorpora con precisión las señales de alerta que los registros deben monitorear. La más relevante para el mercado de inversión: variaciones de precio superiores al 30% en un año sobre un mismo inmueble. Junto a eso, la acumulación de múltiples operaciones en cabeza de una sola persona y las inconsistencias en los datos de los participantes.
Por qué esto no asusta a quien opera en regla
Cuando alguien me pregunta si estas regulaciones "complican" las operaciones, la respuesta es siempre la misma: depende de qué operaciones estés haciendo.
Para quien compra a precio de mercado, con fondos declarados y documentación consistente, la Resolución 93/2026 no agrega ninguna fricción real. El Oficial de Cumplimiento que cada registro debe designar, los reportes en formato digital, el plazo de 24 horas para informar operaciones sospechosas: nada de eso afecta una transacción que tiene sus papeles en orden. Lo que sí hace es encarecer —en tiempo, en riesgo, en exposición— las operaciones que intentan aprovechar los márgenes grises que la regulación anterior dejaba abiertos. Y eso no es una mala noticia para el mercado. Es exactamente lo que un mercado maduro necesita para atraer al comprador que más le conviene: el que tiene horizonte largo, el que valora la certeza jurídica, el que no necesita que la documentación diga algo diferente de lo que ocurrió.
La señal que Buenos Aires le manda al capital internacional
En los mercados más consolidados del mundo —Miami, Lisboa, Madrid, Dubai— la trazabilidad de las operaciones inmobiliarias no es percibida como una carga burocrática sino como una condición de entrada. Los inversores sofisticados la exigen precisamente porque saben que un mercado con controles serios es un mercado donde el valor de los activos se sostiene en el tiempo.
La incorporación de los actos otorgados en el exterior como categoría reportable no es solo un control: es un reconocimiento de que Buenos Aires opera —cada vez más— en una economía de flujos internacionales. El comprador brasileño en Puerto Madero, el fondo con sede en Miami, el propietario argentino en el exterior que regulariza activos: todos ellos existen y operan. La nueva norma los integra al mismo sistema de trazabilidad que rige para cualquier operación local. Buenos Aires está construyendo esa reputación, de a norma.
Plazos
La norma entra en vigencia 90 días después de su publicación. Los registros tendrán 240 días corridos para adecuar sus manuales internos y herramientas tecnológicas. El nuevo régimen de reportes mensuales —incluyendo las categorías ampliadas— comenzará a regir en noviembre de 2026. El impacto operativo más inmediato es la designación del Oficial de Cumplimiento en cada jurisdicción: el responsable de analizar operaciones inusuales y reportar directamente a la UIF. No es un trámite menor —es la profesionalización de una función que, hasta ahora, muchos registros ejercían de manera informal o directamente no ejercían.